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Vorsicht bei verbilligter Vermietung

Bei sehr günstiger Vermietung einer Wohnung an Angehörige wie z.B. Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag inhaltlich so gestaltet ist, wie es zwischen Fremden üblich ist. Außerdem müssen vertraglich vereinbarte Inhalte wie etwa regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen auch tatsächlich vollzogen werden. Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt. Das bedeutet insbesondere, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können. Aus ertragssteuerrechtlicher Sichtweise ist bei einer verbilligten Vermietung zusätzlich zu beachten, dass die sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt unverändert 66 Prozent der ortsüblichen Miete.

Seit Januar 2021 ist jedoch auch bei Vereinbarung einer Miete zwischen 50 Prozent und 65 Prozent eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine sogenannte positive Totalüberschussprognose vorliegt. Bei einer vorausschauenden Betrachtung muss also mit der Vermietungstätigkeit insgesamt damit gerechnet werden können, dass mehr Einnahmen als Werbungskosten zu erwarten sind. Erst wenn die vereinbarte Miete künftig weniger als 50 Prozent der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt anteilig die Werbungskosten.

Quelle:
Bundesfinanzministerium,
JStG 2020

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