Vorsteuer für gemischt genutzte Gebäude

Die für die Vermieter geltenden Grundsätze zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden wurden von der Finanzverwaltung in einer umfangreichen Verwaltungsanweisung neu gefasst. Anlass dazu gaben die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) und des Bundesfinanzhofs (BFH).

Nachfolgend einige Kernaussagen:

• Für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung von gemischt genutzten Gebäuden sind Einnahmen (Eingangsleistungen) so gut es möglich ist, denjenigen Ausgangsleistungen zuzuordnen, die für einen Vorsteuerabzug berechtigt sind. Eingangs- und Ausgangsleistungen für nicht vorsteuerabzugsberechtigte Gebäudeteile sind ebenfalls möglichst direkt zuzuordnen. Vorsteuerbeträge, die nicht direkt zugeordnet werden können, sind sachgerecht aufzuteilen.
• Beim Kauf oder Neubau eines gemischt genutzten Gebäudes sind die auf die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge einheitlich in einen abziehbaren und in einen nicht abziehbaren Teil aufzuteilen. Die Vorsteueraufteilung muss dabei nach einem sachgerechten Schlüssel erfolgen.
• Wenn außer dem Gesamtumsatzschlüssel ein anderer Schlüssel in Betracht kommt, so muss dieser angewendet werden, wenn er ein genaueres Ergebnis liefert. Dies gilt vor allem für objektbezogene Flächenschlüssel, objektbezogene Umsatzschlüssel oder Schlüssel für den umbauten Raum. Allerdings können auch andere Aufteilungsschlüssel sachgerecht sein.
• Grundsätzlich erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Gebäudes, weil dies meistens die präzisere Methode ist. In diesem Fall sind die Gebäudeinnenflächen maßgebend, ohne jedoch beispielsweise Außenstellplätze miteinzubeziehen.
• Angesetzt werden müssen die jeweiligen Grundflächen aller Räume, egal ob es sich um Wohn- oder Gewerbeflächen handelt. Versorgungsflächen (z.B. Heizraum) und Gemeinschaftsräume werden dabei nicht berücksichtigt.
• Wenn die Ausstattung unterschiedlich genutzter Räume erheblich voneinander abweicht, so erfolgt die Aufteilung der Vorsteuer immer anhand des objektbezogenen Umsatzschlüssels, weil dieser eine wirtschaftlich präzisere Aufteilung ermöglicht.
• Aber es kann auch ausnahmsweise der Gesamtumsatzschlüssel in Betracht kommen, wenn es sich beispielsweise um Verwaltungsgebäude handelt.

Quelle:
Geißler
Steuerberatungsgesellschaft mbH
89364 Rettenbach