Aufwendungen vor Immobilienerwerb abzugsfähig

Fallen für eine Immobilie nach dem Erwerb Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten an, so können diese Aufwendungen nur dann sofort als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung abzüglich Umsatzsteuer insgesamt nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betragen. Bei Überschreitung dieser Grenze werden die Renovierungskosten zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet und wirken sich steuerlich nur über die höhere Abschreibung aus.

Wenn die Renovierungskosten aber bereits vor der Anschaffung der Immobilie anfallen, sind sie nach einem Urteil des Finanzgerichts (FG) Rheinland-Pfalz in voller Höhe sofort abzugsfähig. Zur Begründung bezieht sich das FG auf das Einkommensteuergesetz (EStG), § 6, der lediglich von „Aufwendungen… nach der Anschaffung des Gebäudes“ spricht.
Das Urteil betraf eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, wonach der Käufer bereits nach Abschluss des Kaufvertrags vor der Zahlung des Kaufpreises mit der Renovierung beginnen durfte. Der größte Teil der Renovierungskosten fiel in diesem Zeitraum an. Laut Gesetz gingen erst mit Zahlung des Kaufpreises sowohl Besitz, Gefahr, Nutzen als auch Lasten auf den Käufer über, und erst dann wurde die Anschaffung letztendlich getätigt.

Die vom Finanzamt eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wies der Bundesfinanzhof (BFH) ab und folgte damit der Auffassung des Finanzgerichts.

Ob und wie lange diese Rechtsprechung Bestand hat, ist unsicher, da der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2020 vorgeschlagen hat, den Begriff des anschaffungsnahen Aufwands um den Wortlaut „vor der Anschaffung angefallene Kosten“ zu erweitern.

Quelle: Geißler
Steuerberatungsgesellschaft mbH,
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